Klíčové problémy

Daň z nemovitosti dnes penalizuje investice a nemotivuje k efektivnímu využívání pozemků. Daň z 62,5 % vychází z hodnoty stavby, jen z 37,5 % z hodnoty pozemku. Mnohem efektivnější je však danit hodnotu pozemku – nabídka půdy je fixní, její zdanění tak nesnižuje množství na trhu.

Chytré zdanění nemovitostí by se mělo zaměřit právě na nezhodnocenou hodnotu půdy, tedy pozemky, jak to doporučoval už liberální ekonom Milton Friedman. To motivuje k jejich efektivnímu využívání.

Dnešní daň dopadá relativně víc na levnější nemovitosti a chudší regiony. Může za to zastaralý systém koeficientů, který jen velmi špatně zohledňuje reálnou hodnotu nemovitostí a pozemků v regionu. V Havířově mají metrovou sazba daně z nemovitosti až třikrát vyšší než v malých obcích okolo Prahy, ačkoli nemovitosti v Havířově mají poloviční cenu. Domácnosti s levnými nemovitosti a pozemky v průměru platí vůči jejich hodnotě zhruba pětinásobnou daň než domácnosti, které vlastní ty nejhodnotnější nemovitosti.

Nemáme efektivně nastavené ani danění příjmů z pronájmu. Současný systém nenabízí dostatečnou motivaci k pronajímání, a naopak usnadňuje daňové optimalizace pro velké pronajímatele.

Nakonec máme daňové úlevy, které jsou neefektivní pro zvyšování dostupnosti vlastnického bydlení. Nedaníme zisky z prodejů investičních nemovitostí a vynakládáme až 10 mld. Kč na podporu hypoték, ze které profitují zejména současní vlastníci a vysokopříjmové domácnosti.

Navrhovaná řešení

Reforma motivuje k efektivnímu využívání půdy, myslí na zranitelné a chudší domácnosti, může pomoci dostupnosti bydlení a regionálnímu rozvoji.

Danit hodnotu pozemků, ne staveb

• Navrhujeme mít 4× vyšší sazbu na hodnotu pozemků (včetně těch zastavěných) než sazbu na hodnotu budovy.
• Reforma tak víc zatěžuje prázdné pozemky či sklady okolo velkých měst, kde by mohlo být bydlení.

Provázat daň s lokálními cenami

• Navrhujeme rozdělit katastrální území do osmi cenových skupin podle reálných tržních cen. To lépe naváže hodnotu daně z pozemku na hodnotu a sníží regresivitu, kdy daň dnes víc zatěžuje chudší regiony a vlastníky.

Podpora vlastního bydlení a pronájmu

• Pro běžné vlastníky návrh počítá se slevou na poplatníka (1 100 Kč) a aditivní slevou pro důchodcovské a jiné zranitelné domácnosti (1 650 Kč). Sleva de facto snižuje zatížení první nemovitosti oproti druhé a dalším.
• Návrh omezuje přenos zdanění do výše nájmu možností odpočtu daně z nemovitosti přímo od zdanění příjmu z pronájmu. To zvýší motivaci nemovitost využít k pronájmu.
• Na jedné straně návrh počítá se zvýšením paušálních výdajů na 40 % pro malé pronajímatele, na druhé omezuje uznatelnost „reálných“ nákladů na 60 % příjmů z nájmu pro velkopronajímatele.

„Náš daňový systém postrádá motivace k výstavbě a pronajímání. Navržená reforma by snížila nerovnosti mezi běžným a krátkodobým pronájmem a odstranila neefektivní a regresivní veřejnou podporu, což ostatně navrhuje odborná veřejnost i OECD již dlouho.“

Martin Lux, sociolog Akademie věd

Omezení úlevy na investiční byty

• Zrušení daňového osvobození časovým testem při prodeji investiční nemovitosti, tj. pokud nemovitost není použita k vlastního bytové potřebě.
• To by narovnalo podmínky zdanění s jiným typem investic a mohlo pomoct k dostupnosti bydlení.

Celkové fiskální dopady

Úpravy dávají smysl bez ohledu na výši výběru ze zdanění nemovitostí. Zároveň umožňují daň zvýšit, aniž by negativně ovlivnila zranitelné skupiny nebo narušila ekonomické motivace.

V evropském srovnání má Česko dlouhodobě ze zdanění nemovitostí jeden z nejnižších podílů daňových příjmů. V roce 2024 jen 0,7 % pocházelo ze zdanění nemovitostí, vážený průměr srovnatelných zemí (Polsko, Slovensko, Maďarsko, Slovinsko) je přitom 2,3 %.

Kdybychom zvedli podíl výběru na vážený průměr srovnatelných zemích, získali bychom navíc okolo 50 mld. Kč víc. Ve studii navrhujeme zvýšení výběru o 29 mld. Kč. Zrušení úlevy na investiční byty by mohlo přinést dalších 4-14 mld. Kč (9 mld. Kč ve střední hodnotě). Reforma nájmů by byla fiskálně neutrální.

„Analýza přesvědčivě ukazuje, jak lze rozumnou úpravou zdanění nemovitostí získat desítky miliard korun pro investice do vzdělání, zdravotnictví a infrastruktury. Oceňuji analytickou hloubku a realistický přístup k implementaci.“

David Marek, hlavní ekonom Deloitte a bývalý poradce prezidenta

Dopady na domácnosti

Reforma by přinesla zvýšení daně pro drtivou většinu poplatníků. Typická částka placená domácnostmi pod medián příjmů by se zvýšila o 1 300 až 1 800 Kč ročně.

Nicméně zvýšení daně z nemovitých věcí by pro většinu domácností bylo kompenzováno snížením zdanění zaměstnanecké práce (část 1). To by pro necelou polovinu domácností mohlo vyvážit zvýšení daní z majetku a spotřeby. Dopad na zemědělce by byl menší vzhledem k tomu, že zemědělská půda se typicky nachází v katastrálních území s nižší hodnotou pozemků oproti městům.

„Zdanění nemovitostí ve srovnání se zdaněním práce přináší daleko nižší negativní dopady pro ekonomiku. Dneska hodně daníme práci nízkopříjmových zaměstnanců. Studie PAQ Research nabízí jasnou cestu, jak naše daně opravit.“

Jiří Rusnok, bývalý guvernér ČNB a premiér